En Spokane (Washington), un agente de préstamos hipotecarios de un banco regional ha visto cómo cinco prestatarios han obtenido una hipoteca por un importe, para que unos meses más tarde esa cifra se reduzca.
“Les aprobaron en diciembre”, dijo. “Ahora han pasado de 450.000 dólares a 325.000”.
La razón detrás del cambio, dijo, no es que hayan tenido una reducción repentina de los ingresos, o un gasto de emergencia que agotó sus ahorros. El culpable son las facturas del impuesto sobre la propiedad, que llegaron el 1 de abril, con aumentos del impuesto sobre la propiedad impulsados por el rápido aumento de los precios de las viviendas.
En Spokane, la factura promedio del impuesto a la propiedad ha aumentado de alrededor de $ 2,500 en 2019 a alrededor de $ 3,000 en 2021, muestran los datos de evaluación de impuestos. Sin embargo, dependiendo de la evaluación de una propiedad específica, el aumento puede ser mucho mayor.
Para aquellos que esperan comprar una casa con una hipoteca, los aumentos de los impuestos a la propiedad pueden reducir su relación deuda-ingreso, y por lo tanto la cantidad para la que califican. Pero los suscriptores sólo tienen en cuenta las tasas actuales de impuestos sobre la propiedad, no los aumentos futuros. Por ello, los propietarios de viviendas existentes pueden verse sorprendidos cuando hay un desfase entre lo que se mantiene en depósito y las facturas de impuestos que vencen.
La mayoría de las conversaciones en torno a la crisis de asequibilidad se han centrado en los aumentos de precios de las viviendas que acaparan los titulares, las guerras de ofertas, las disparidades raciales en las valoraciones de las viviendas y la falta de oferta. Pero se avecina un ajuste de cuentas en materia de impuestos sobre la propiedad, aunque su fecha de llegada sea lejana.
“Las tasaciones no se pondrán al día con los aumentos hasta dentro de un tiempo”, afirma Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de inteligencia de mercado de la empresa de datos inmobiliarios ATTOM.
Pero los aumentos ya están en marcha. Se han producido grandes aumentos en las zonas en las que se produjeron grandes subidas del precio de la vivienda y se actualizaron recientemente las valoraciones fiscales.
La factura media del impuesto sobre la propiedad en Tennessee, que tiene uno de los tipos impositivos más bajos del país, experimentó un aumento del 30% en los impuestos medios sobre la propiedad pagados en las viviendas unifamiliares el año pasado, según ATTOM. En Milwaukee, la factura media de los impuestos sobre la propiedad aumentó un 19%. Los residentes de Baltimore vieron sus facturas de impuestos aumentar un 12% en 2021.
Pero los impuestos sobre la propiedad varían dramáticamente de un estado a otro, de una ciudad a otra, e incluso dentro de las ciudades donde hay múltiples autoridades fiscales. Además, los impuestos sobre la propiedad no tienden a moverse en consonancia con el aumento del precio de la vivienda. Más bien avanzan y retroceden en un calendario desigual, y van años por detrás del mercado, dependiendo de los intervalos establecidos por decenas de miles de localidades distintas.
“Los valores de tasación siempre van a la zaga de los precios de la vivienda, tanto cuando suben como cuando bajan”, afirma Sharga.
A medida que los precios de la vivienda continúan su meteórica subida -aunque las subidas de tipos de la Reserva Federal pueden enfriar los aumentos-, los futuros prestatarios y los actuales propietarios de viviendas ven cómo sus impuestos sobre la propiedad crecen cada vez más.
“Estamos en un territorio desconocido”, dijo Joan Youngman, que preside el departamento de valoración y fiscalidad del Instituto Lincoln. “Nadie sabe cómo se desarrollará todo esto”.
Elija sus batallas
Las disparidades raciales en las tasaciones son mucho menos claras que los impuestos sobre la propiedad. Pero el gobierno federal ha fijado su poderío en las primeras.
La estrategia ha irritado a los tasadores, en gran parte porque consideran que el gobierno federal aún no ha probado su caso. Las empresas patrocinadas por el gobierno poseen el mayor conjunto de datos históricos de tasaciones, pero los estudios sobre el sesgo de las tasaciones se han limitado a los valores autodeclarados y a otros indicadores para comprender su omnipresencia. Legisladores, académicos, grupos de vivienda justa y comerciales han lamentado la falta de datos de tasación.
En el caso de las valoraciones de los impuestos sobre la propiedad, no existe ese obstáculo.
En 2020, los investigadores Carlos Avenancio-León, de la Universidad de Indiana, y Troup Howard, de la Universidad de California-Berkeley, examinaron las tasaciones fiscales de 118 millones de propiedades. Avenancio-León y Howard descubrieron que, por término medio, la relación entre la tasación de la propiedad de un residente negro y el precio de venta es casi un 13% mayor que la de un residente blanco.
Para los residentes negros o hispanos en general, la diferencia de valoración media es de alrededor del 10%. Las evaluaciones infladas significan que los propietarios de las minorías pagan entre 300 y 390 dólares más cada año de lo que pagarían si su carga fiscal estuviera en línea con la de los propietarios blancos.
Los propietarios de minorías pagan más por los servicios públicos en relación con el valor de mercado de sus viviendas, según los investigadores, una dinámica que los investigadores demostraron en todos los estados excepto en unos pocos.
Dieciséis años antes, Lee Harris, socio de Baker, Donelson, Bearman, Caldwell & Berkowitz, escribió en el Journal of Land Use de la Universidad del Estado de Florida que la valoración racial de los impuestos sobre la propiedad es “sorprendente”.
Harris escribió que el aumento de la carga fiscal podría desalentar a las minorías a convertirse en propietarios de viviendas.
“Los elevados impuestos sobre la propiedad son un coste directo para los potenciales compradores de vivienda y, si son demasiado elevados, disuadirán a algunas minorías que no son propietarias de una vivienda de comprarla”.
Una fuerza imparable
En Texas, los legisladores limitaron las subidas de los impuestos sobre la propiedad incluso antes de que la fiebre inmobiliaria de COVID-19 disparara los precios de las viviendas. Pero no fue suficiente para impedir que los impuestos aumentaran.
Aunque las tasas de impuestos escolares cayeron un 13% después de la legislación aprobada en 2019, los valores imponibles – impulsados por el mercado de la vivienda al rojo vivo – subieron un 23% en el mismo período, encontró la Asociación de Contribuyentes e Investigación de Texas.
El alcance total de cuánto aumentarán los impuestos a la propiedad no está claro, porque el desfase entre la apreciación del precio de la vivienda y los ciclos de evaluación varía. En Lancaster, Pensilvania, no ha habido una reevaluación de los valores de la propiedad en todo el condado desde 2018. La oficina de evaluación de impuestos dijo que podría haber una reevaluación en 2025.
Muchos estados no tienen ningún ciclo de reevaluación obligatorio. El Journal of Property Tax Assessment and Administration escribió en 2019 que los estados, incluidos California, Nueva York, Maine y Pensilvania, no tienen un intervalo establecido para las reevaluaciones. Algunos estados, como Vermont y Tennessee, pasan seis años o más entre las evaluaciones de impuestos.
Sólo 10 estados tienen evaluaciones anuales obligatorias, lo que significa que la mayor parte de los aumentos de precios de la vivienda COVID-19 aún no se han reflejado en los impuestos sobre la propiedad.
Eso se confirma en los datos de evaluación de impuestos de ATTOM, que muestran que se recaudaron 328 mil millones de dólares en impuestos a la propiedad en casas unifamiliares en 2021, un aumento del 1,6% desde 2020. Fue la segunda menor subida de los últimos cinco años.
Tasas de circulación
Los impuestos sobre la propiedad proporcionan la mayor parte de la financiación de los servicios locales, incluidos los distritos escolares y las cuadrillas de carreteras. Los gobiernos locales recaudan más de cinco veces más ingresos por impuestos sobre la propiedad que por impuestos sobre las ventas, y más de 10 veces más que por impuestos sobre la renta, según datos del Departamento de Comercio.
Pero a diferencia de la tasación exigida para un préstamo hipotecario -un proceso que sólo recientemente ha incorporado una opción a distancia en casos limitados-, los tasadores de impuestos sólo miran las propiedades desde fuera.
Las valoraciones son “realmente menos precisas que una tasación real”, afirma Alison Tulio, presidenta de Incenter Tax Solutions. “Simplemente no tienen la mano de obra”. Su empresa ayuda a los propietarios a presentar recursos a sus valores de tasación.
Ciertamente, faltan recursos locales para llevar a cabo una contabilidad exhaustiva de los valores de las propiedades. Según Craig Haertter, director de valoraciones del condado de Lancaster, en Pensilvania, sólo hay 11 evaluadores en la oficina de Lancaster encargados de evaluar las 168.000 parcelas residenciales cada pocos años.
En cambio, las tasaciones de las viviendas sólo se encargan cuando una casa se vende y se financia con una hipoteca, o cuando un propietario decide refinanciar.
Otra razón por la que los tasadores fiscales están al margen es que no suelen ser bien recibidos por los propietarios.
“Hay una gran reticencia por parte de la mayoría de los propietarios a someterse a una inspección interior”, dice Youngman. “No es sólo una cuestión de recursos, sino la intromisión en el hogar de alguien”.
Los asesores visitan las propiedades, pero no están obligados a entrar en ellas. Los asesores calculan los metros cuadrados tomando medidas exteriores de la propiedad, y se basan en los datos que proporciona el propietario.
Esos datos se introducen en un programa informático que utiliza un modelo propio para calcular el valor de la propiedad. Los tasadores se basan en los registros de permisos de construcción -y en los informes de los propietarios- para estar al tanto de las renovaciones que aumentan el valor de la vivienda.
Los contribuyentes se rebelan
A finales de la década de 1970, el rápido aumento de los precios de la vivienda en California provocó un aumento de las facturas del impuesto sobre la propiedad. Como consecuencia directa, los votantes se unieron para aprobar una ley que limitaba el aumento anual del impuesto sobre la propiedad al 2%, una “revuelta fiscal” que resonó en todo el país.
“Se convirtió en un ejemplo para otros estados”, dijo Youngman.
Otros estados no tardaron en seguirla, como Massachusetts, que aprobó una disposición similar unos años después.
La llamada revuelta fiscal sólo se produjo cuando los impuestos ya habían subido sustancialmente. Las medidas para limitar los impuestos y aumentar las exenciones están surgiendo en zonas que han visto una gran afluencia de trabajadores a distancia, como Montana e Idaho.
“No sé cómo un asesor fiscal local de Boise puede justificar la subida de impuestos a un residente que acaba de vivir en una casa cuando un grupo de forasteros llegó y pagó de más por las propiedades”, dijo Sharga.
El “shock de la etiqueta” puede desencadenar revueltas fiscales, dijo Sharga. Esas revueltas pueden adoptar muchas formas.
En la Inglaterra del siglo XVII, un impuesto sobre las ventanas de los edificios pretendía aligerar la carga fiscal de los pobres, que generalmente tenían menos ventanas en sus casas. Pero no tenía en cuenta a los pobres de las ciudades, que alquilaban habitaciones en viviendas con muchas ventanas.
Los propietarios, que eran los responsables de pagar el impuesto, lo desafiaron y tapiaron las ventanas de sus edificios. Se construyeron nuevos edificios sin suficientes ventanas, y un comité de salud de 1845 descubrió que el impuesto sobre las ventanas agravaba las epidemias de tifus y viruela, y era la “causa principal de muchas enfermedades y mortalidad”.
Los enfoques modernos para aliviar el impuesto sobre la propiedad incluyen el aumento de la ayuda estatal, los límites de los tipos impositivos o la evaluación, las exenciones, los aplazamientos y los planes de pago mensuales.
La Asociación de Contribuyentes e Investigación de Texas dijo que las tasas de impuestos a la propiedad están “bajando como nunca antes”.
“A medida que el valor de la propiedad aumenta, las jurisdicciones se encuentran con que deben recortar los tipos impositivos o enfrentarse a los votantes”, escribió TTRA en un informe de abril de 2022. Pero Youngman advierte que no hay que ver las tasas de impuestos a la propiedad y la asequibilidad como un juego de suma cero.
“Un aumento de unos pocos cientos de dólares en una carga impositiva podría ser la diferencia entre la asequibilidad y la inasequibilidad”, dijo Youngman. “Pero también sabemos que ser propietario de una vivienda conlleva varias incertidumbres. ¿Significa eso que el impuesto sobre la propiedad es el problema, o que esa casa no es la adecuada?”
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In Spokane, Washington, a mortgage loan officer at a regional bank has seen five borrowers qualify for a mortgage for one amount, only to have that number slashed a few months later.
“They were approved in December,” he said. “Now they’ve gone from $450,000 down to $325,000.”
The reason behind the change, he said, is not that they had a sudden reduction in income, or an emergency expense that drained their savings. The culprit is property tax bills, which arrived on April 1, bearing property tax increases driven by fast-rising home prices.
In Spokane, the average property tax bill has risen from about $2,500 in 2019 to about $3,000 in 2021, tax assessment data shows. Depending on a specific property’s assessment, however, the increase can be much higher.
For those hoping to buy a home with a mortgage, property tax increases can reduce their debt-to-income ratio, and thus the amount they qualify for. But underwriters only factor in current property tax rates, not future increases. So existing homeowners can be caught off guard when there is a gap between what is held in escrow and tax bills that come due.
Most conversations surrounding the affordability crisis have focused on headline-grabbing home price increases, bidding wars, racial disparities in home appraisals and a lack of supply. But a property tax reckoning is coming, even if its arrival date is at some distant point in the future.
“Assessments won’t catch up to the increases for some time,” said Rick Sharga, executive vice president of market intelligence for real estate data firm ATTOM.
But the increases are already in progress. There have been large increases in areas that saw large home price increases and recently updated tax assessments.
The average property tax bill in Tennessee, which has one of the lowest tax rates in the country, saw a 30% increase in average property taxes paid on single-family homes last year, according to ATTOM. Average property tax bills in Milwaukee increased 19%. Residents of Baltimore saw their tax bills rise 12% in 2021.
But property taxes vary dramatically from state to state, city to city, and even within cities where there are multiple tax authorities. Further clouding the picture, property taxes tend not to move in concert with home price increases. Rather they lurch forward and back on an uneven schedule, trailing the market by years, depending on intervals set by tens of thousands of separate localities.
“Assessment values always lag home prices, on the way up and on the way down,” Sharga said.
As house prices continue their meteoric rise — although rate hikes from the Federal Reserve may cool increases — prospective borrowers and existing homeowners are seeing their property taxes grow bigger and bigger.
“We’re in uncharted territory,” said Joan Youngman, who chairs the department of valuation and taxation at the Lincoln Institute. “No one knows how this will all play out.”
Pick your battles
Racial disparities in appraisals are far less clear than property taxes. But the federal government has fixed its might on the former.
The strategy has irked appraisers, in large part because they feel the federal government has not yet proven its case. The government-sponsored enterprises possess the largest historical data set of appraisals, but studies on appraisal bias have been limited to self-reported values and other proxies to understand its pervasiveness. Lawmakers, academics, fair housing and trade groups have all bemoaned the lack of appraisal data.
For property tax assessments, there is no such obstacle.
In 2020, researchers Carlos Avenancio-León of Indiana University and Troup Howard of the University of California-Berkeley combed through tax assessments at 118 million properties. Avenancio-León and Howard found that, on average, the ratio of a Black resident’s property assessment to sales price is nearly 13% higher than for a white resident.
For Black or Hispanic residents overall, the average assessment gap is about 10%. The puffed-up assessments mean minority homeowners pay about $300 to $390 more each year than they would if their tax burden were in line with that of white homeowners.
Minority homeowners are paying more for public services relative to the market value of their homes, the researchers wrote, a dynamic the researchers demonstrated in all but a handful of states.
Sixteen years prior, Lee Harris, an associate at Baker, Donelson, Bearman, Caldwell & Berkowitz, wrote in Florida State University Journal of Land Use that racialized property tax assessments is “startling.”
Harris wrote that the increased tax burden could discourage minorities from becoming homeowners.
“High property taxes are a direct cost to potential homebuyers and, if too high, they will dissuade some minority non-homeowners from making home purchases.”
Unstoppable force
In Texas, lawmakers limited property tax rate increases even before the COVID-19 housing rush sent home prices skyward. But it wasn’t enough to stop taxes from rising.
Although school tax rates dropped 13% after the legislation passed in 2019, taxable values — propelled by the white-hot housing market — were up 23% in the same period, the Texas Taxpayers and Research Association found.
The full extent of how much property taxes will rise is unclear, because the lag between home price appreciation and assessment cycles varies. In Lancaster, Pennsylvania, there has not been a reassessment of county-wide property values since 2018. The tax assessment office said there might be a reassessment in 2025.
Many states lack any mandatory reassessment cycle at all. The Journal of Property Tax Assessment and Administration wrote in 2019 that states, including California, New York, Maine and Pennsylvania, don’t have a set interval for reassessments. Some states, like Vermont and Tennessee, go six years or more between tax assessments.
Just 10 states have mandatory annual assessments, which means that the bulk of the COVID-19 home price increases have yet to be reflected in property taxes.
That’s borne out in tax assessment data from ATTOM, showing that $328 billion in property taxes were levied on single-family homes in 2021, a 1.6% increase from 2020. It was the second smallest rise in the past five years.
Drive-by assessments
Property taxes provide the majority of funding for local services, including school districts and road crews. Local governments raise over five times more revenue from property taxes than from sales taxes, and over 10 times more than from income taxes, data from the Department of Commerce show.
But unlike the appraisal required for a mortgage loan — a process which has only recently added a remote option in limited instances — tax assessors only look at properties from the outside.
Assessments are “really less accurate than an actual appraisal,” said Alison Tulio, president at Incenter Tax Solutions. “They just don’t have the manpower.” Her company assists homeowners in lodging appeals to their assessed values.
There is certainly a lack of local resources to carry out an exhaustive accounting of property values. According to Craig Haertter, director of assessment in Pennsylvania’s Lancaster County, there are just 11 evaluators in the Lancaster office tasked with evaluating all 168,000 residential parcels every few years.
In contrast, home appraisals are ordered up only when a house sells and is financed with a mortgage, or when an owner chooses to refinance.
Another reason tax assessor’s are on the outside looking in is that they are not usually welcomed by homeowners.
“There is a great reluctance on part of most homeowners to have an interior inspection,” said Youngman. “It’s not just a question of resources, but the intrusiveness on someone’s home.”
Assessors do visit properties, but are not required to go inside. Assessors calculate square footage by taking outside measurements of the property, and rely on data the homeowner furnishes.
That data is then fed to a software program that uses a proprietary model to calculate the property’s value. Assessors rely on building permit records — and the homeowner’s self reporting — to stay abreast of renovations that raise the home’s value.
Taxpayers revolt
In the late 1970s, rapidly increasing house prices in California resulted in bigger property tax bills. As a direct result, voters rallied behind legislation to curtail yearly property tax increases to 2% — a “tax revolt” that reverberated across the country.
“It became a bellwether for other states,” said Youngman.
Other states soon followed, including Massachusetts, which passed a similar provision a few years later.
The so-called tax revolt only happened after taxes had already risen substantially. Measures to limit taxes and increase exemptions are cropping up in areas that saw a dramatic influx of remote workers, like Montana and Idaho.
“I don’t know how a local tax assessor in Boise can justify raising taxes on a resident who just happened to be living in a house when a bunch of out-of-towners came in and overpaid for properties,” Sharga said.
The “sticker shock” may well trigger tax revolts, Sharga said. Those revolts can take many forms.
Famously, a tax levied on buildings windows in 17th century England was meant to lighten the tax burden on the poor, who generally had fewer windows in their homes. But it failed to consider the poor in cities, who rented rooms in tenements with many windows.
Landlords, who were responsible for paying the tax, defied it, and boarded up windows in their buildings. New buildings were built without sufficient windows, and an 1845 health committee found the window tax aggravated typhus and smallpox epidemics, and was the “primary cause of much sickness and mortality.”
Modern approaches to property tax relief include increased state aid, limits on tax rates or assessment, exemptions, deferrals and monthly payment plans.
The Texas Taxpayers and Research Association said that property tax rates are “dropping like never before.”
“As property values rise, jurisdictions are finding they must cut tax rates or face voters,” TTRA wrote in an April 2022 report. But Youngman cautions against viewing property tax rates and affordability as a zero-sum game.
“An increase in a few hundred dollars in a tax burden could be the difference between affordability and unaffordability,” said Youngman. “But we also know that homeownership carries various uncertainties. Does that mean the property tax is the problem, or that this home is not the right home?”
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