La correduría se compromete a eliminar el precio mínimo de los servicios y no admite ninguna infracción en el amplio acuerdo
Redfin debe renovar su negocio -incluyendo la eliminación de un precio mínimo por servicio- para poder atender a más compradores de vivienda no blancos. Esa fue sólo una de las partes de un acuerdo multifacético que Redfin y 10 grupos diferentes de defensa de la vivienda justa presentaron el viernes en un tribunal federal de Seattle.
El acuerdo probablemente pone fin a una demanda que la National Fair Housing Alliance y otros grupos afines presentaron hace 18 meses acusando a la correduría y al popular sitio web de listados inmobiliarios de ofrecer servicios en barrios predominantemente blancos en una “proporción sustancialmente mayor que en comunidades de color”. Las prácticas de Redfin, decían los demandantes, “perpetúan los marcados patrones de segregación de la vivienda que asolan nuestra nación.”
Redfin no admitió haber violado la Ley de Vivienda Justa ni ninguna otra ley, sino que declaró que “entró en este acuerdo de conciliación con el propósito de evitar la carga y el gasto de un litigio prolongado.” Redfin aceptó dar a los demandantes 4 millones de dólares como parte del acuerdo. (Un juez federal, James Robart, debe aprobar formalmente el pacto).
El tiempo dirá si el acuerdo cumple con su misión de servir a más compradores de vivienda de las minorías – o tal vez pone a Redfin en desventaja en comparación con los corredores que no se han enfrentado al punto de mira de una demanda de la Ley de Vivienda Justa.
El acuerdo permite a Redfin “continuar con la práctica general de utilizar el precio para decidir si se atiende a un cliente”, dijo un portavoz de Redfin.
La empresa añadió que está comprometida con el cumplimiento de los objetivos de los grupos de Vivienda Justa, incluso si esto perjudica los resultados de Redfin.
“Nuestro compromiso de ampliar el rango de precios de las casas que podemos vender es la razón por la que, cada año, por diseño, perdemos dinero vendiendo casas de bajo precio”, dijo el portavoz. “Como parte del acuerdo, aumentaremos nuestra inversión para atender a los compradores interesados en viviendas de bajo precio en comunidades que históricamente han sido desatendidas por la industria inmobiliaria”.
Muchas corredurías, en particular las que se centran en una clientela de más alto nivel, pueden acabar atendiendo a barrios predominantemente blancos. Pero el modelo de contratación de agentes de Redfin podría hacerla vulnerable a una acusación de la Ley de Vivienda Justa. Esto se debe a que la empresa podría ser considerada responsable cuando los gerentes de Redfin dirigen a los agentes empleados para establecer los umbrales de precios para los clientes que deben servir.
Según el acuerdo, Redfin debe “eliminar el uso de un precio mínimo de la vivienda por el que no ofrecerá” el servicio de un agente empleado de Redfin, o de agentes asociados que tomen pistas de Redfin a cambio de una comisión de referencia si se realiza una operación.
Si bien se elimina el precio mínimo, Redfin seguirá utilizando el precio de la vivienda para determinar qué viviendas venden los empleados de Redfin y los agentes asociados.
Pero, para que el precio de la vivienda juegue un papel en los clientes potenciales en los que centrarse, Redfin debe establecer “un sistema de supervisión y alerta” que garantice que los umbrales de precio en las regiones de servicio con mayoría blanca no sean inferiores a los umbrales en los que la mayoría de la población no es blanca.
Preguntado por este sistema de supervisión y alerta, un portavoz de Redfin dijo que la empresa no tuvo problemas en el pasado con umbrales de precios más bajos para las zonas de mayoría blanca. “Cuando analizamos nuestro servicio en 2021, descubrimos que, a igualdad de precio, los empleados de Redfin tienen más probabilidades de atender a los barrios de color que a los barrios extremadamente blancos”, dijo el portavoz.
Además, como parte del acuerdo, Redfin acordó “reclutar y contratar para aumentar la diversidad racial dentro de los agentes empleados, agentes asociados y agentes asociados.”
Esta estrategia de contratación requiere trabajar con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, que históricamente representa a los agentes inmobiliarios negros, así como con la Asociación Nacional de Profesionales Inmobiliarios Hispanos y la Asociación Inmobiliaria Asiática de América.
Otro de los pilares del acuerdo es un “plan de publicidad que promueva los servicios de Redfin entre los posibles vendedores y compradores de viviendas en comunidades no blancas”.
Redfin también deberá “contratar a un ejecutivo de alto nivel para que actúe como responsable del cumplimiento de la ley de vivienda justa” para que “sirva de punto de contacto para la aplicación del acuerdo”.
De hecho, gran parte del acuerdo establece puntos de referencia para garantizar que Redfin esté en contacto continuo con la Alianza Nacional para la Vivienda Justa y los grupos aliados. Esto incluye la aceptación de las ideas del grupo para el contenido de la formación de los agentes de los empleados, a menos que Redfin “tenga una razón de buena fe para no aceptar”.
Contactada el viernes por la tarde, Diane Houk, una abogada que representa a los demandantes, declaró que el problema con Redfin no era tanto que sus agentes sean empleados, sino que la correduría está “utilizando una plataforma de sitio web automatizada para informar a los posibles compradores de que no se prestará el servicio para ciertas casas en función del precio de la vivienda en toda un área metropolitana.”
“Sólo unas pocas empresas inmobiliarias se centran en zonas acomodadas”, añadió Houk. “La gran mayoría de ellas trabajan con compradores y vendedores de viviendas de distintos precios”.
Además, la Alianza Nacional de Vivienda Justa proporcionó una declaración conjunta con Redfin, que dice en parte que el acuerdo de conciliación “refleja el compromiso conjunto de las partes con los objetivos de vivienda justa descritos en el acuerdo.”
“Las partes reconocen que estos cambios avanzan en su compromiso con los servicios inmobiliarios equitativos”, continúa la declaración, “y que hay mucho trabajo por hacer en la industria para erradicar el impacto histórico del racismo sistémico en las personas y comunidades de color.”
ACTUALIZACIÓN 4/30: Este artículo se ha actualizado para incluir los comentarios de Diane Houk.
Mas información www.housingwire.com
Redfin must revamp its business – including eliminating a minimum home price for service – in order to serve more non-white homebuyers. That was but one prong of a multifaceted agreement that Redfin and 10 different fair housing advocacy groups filed at a Seattle federal courthouse Friday.
The deal probably ends a lawsuit that the National Fair Housing Alliance and like-minded groups filed 18 months ago accusing the brokerage and popular real estate listings website of offering services in predominantly white neighborhoods at a “substantially greater rate than it does in communities of color.” Redfin’s practices, the plaintiff’s said, “perpetuate the stark patterns of housing segregation that plagues our nation.”
Redfin did not admit it violated the Fair Housing Act or any other law, rather stating it “entered into this settlement agreement for the purpose of avoiding the burden and expense of protracted litigation.” Redfin did agree to give plaintiff’s $4 million as part of the deal. (A federal judge, James Robart, must formally approve the pact.)
Time will tell whether the settlement meets its mission to serve more minority homebuyers – or perhaps puts Redfin at a disadvantage compared to brokerages who have not faced the crosshairs of a Fair Housing Act lawsuit.
The settlement does let Redfin “continue the general practice of using price to decide whether to serve a customer,” a Redfin spokesperson said.
The company added that it is committed to fulfilling the Fair Housing groups’ goals – even if it hurts Redfin’s bottom line.
“Our commitment to broadening the price range of the homes we can sell is why, every year, by design, we lose money selling low-priced homes,” the spokesperson said. “As part of the settlement, we will increase our investment in serving buyers interested in low-priced homes in communities that have historically been underserved by the real estate industry.”
Many brokerages, particularly those who focus upon a more high-end clientele, can end up serving predominantly white neighborhoods. But Redfin’s model of employing agents arguably made it vulnerable to a Fair Housing Act allegation. That’s because the company could potentially be held liable when Redfin managers direct employee agents to set price thresholds for what clients to serve.
Under the agreement, Redfin must “eliminate the use of a minimum home price for which it will not offer” either the service of a Redfin employee agent, or partner agents who take leads from Redfin in exchange for a referral kickback if a deal is done.
While the minimum price is eliminated, Redfin will continue to use home price to determine which homes are sold by Redfin employees, and partner agents.
But, in order to let home pricing play a role in leads to focus upon, Redfin must establish “a monitoring and alert system” that ensures price thresholds in white-majority service regions are not less than thresholds in which a majority of the population is non-white.
Asked about this monitoring and alert system, a Redfin spokesperson said that the company did not have past problems with lower pricing thresholds for predominantly white areas. “When we analyzed our service in 2021, we found that with price being equal, Redfin employees are more likely to serve neighborhoods of color than extremely white neighborhoods,” the spokesperson said.
Also, as part of the settlement, Redfin agreed to “recruit and hire to increase racial diversity within employee agents, associate agents, and partner agents.”
This recruitment strategy necessitates working with the National Association of Real Estate Brokers, which historically represents Black real estate agents as well as the National Association of Hispanic Real Estate Professionals and the Asian Real Estate Association of America.
Another settlement plank is an “advertising plan that promotes Redfin’s services to prospective sellers and buyers of homes in non-white communities.
Redfin is to also “hire a senior executive to serve as Fair Housing Compliance Officer” to “serve as a point of contact for settlement implementation.”
Indeed, much of the settlement hammers out benchmarks to ensure that Redfin is in continual contact with the National Fair Housing Alliance and allied groups. This includes accepting the group’s ideas for employee agent training content unless Redfin “has a good faith reason to not accept.”
Reached Friday afternoon, Diane Houk, a lawyer representing the plaintiffs, stated that the issue with Redfin was not so much that its agents are employees, but that the brokerage is “using an automated website platform to inform prospective buyers that service will not be provided for certain homes based on home price throughout a metro area.”
“Only a few realty firms focus on affluent areas,” Houk added. “The vast majority of them work with buyers and sellers at homes at various prices.”
Also, The National Fair Housing Alliance provided a joint statement with Redfin, which reads in part that the settlement agreement “reflects the parties’ joint commitment to the fair housing goals outlined in the agreement.”
“The parties recognize that these changes advance their commitment to equitable real estate services,” the statement continues, “And that much work needs to be done in the industry to eradicate the historical impact of systemic racism on people and communities of color.”
UPDATE 4/30: This story was updated to include comment from Diane Houk.
