En los primeros tiempos de la historia de Estados Unidos, cuando se quería comprar una propiedad, un agente inmobiliario se encargaba de la transacción. Parte de su trabajo consistía en averiguar si el título de propiedad estaba “libre de cargas”. Si una propiedad está libre de cargas, significa que nadie más que el vendedor tiene derechos de propiedad sobre ella, y no hay gravámenes sobre ella, lo que significa que nadie más puede tomar la propiedad para pagar una deuda. Pero no había ninguna garantía o seguro que responsabilizara a los agentes inmobiliarios si se equivocaban.
En la actualidad, las empresas de títulos de propiedad investigan los títulos de propiedad igual que lo hacían los agente inmobiliario, en lo que se conoce como búsqueda de títulos. Pero desde finales de la década de 1880, también ofrecen un seguro de título. Es la garantía de que si aparece un problema que ellos no han encontrado, usted está protegido.
¿Qué es un título de propiedad?
El título de una casa es el registro de propiedad de un inmueble. El título muestra quién ha sido el dueño de la propiedad en el pasado, contiene una descripción física de la propiedad y muestra cualquier gravamen sobre ella. Si acaba de comprar la casa, su hipoteca figurará en el título como gravamen. Es diferente de la escritura, que es un documento que se obtiene al cerrar la operación y que indica que usted es el dueño de la propiedad.
¿Qué es una compañía de títulos y qué hace?
La compañía de títulos es un tercero que trabaja en nombre del prestamista y del comprador. Usted los contrata para que investiguen y aseguren el título de la vivienda que va a comprar.
¿Por qué es importante? Supongamos que compra una casa sin contratar a una empresa de títulos. Más tarde, descubre que el vendedor heredó la casa al morir su padre y que, en realidad, sólo es dueño de la mitad de la casa. La otra mitad de la casa heredada pertenece a su hermano, que se presenta en la puerta de su casa queriendo su 50% de la propiedad. Puede imaginarse qué situación tan desagradable sería para todos. La compañía de títulos y la póliza de seguro de títulos que adquiera de ellos le protegerán de cualquier responsabilidad y es una parte importante del proceso de cierre.
Ahora que sabe qué es una compañía de títulos y por qué son importantes, esto es lo que puede esperar por su dinero.
Cadena de títulos
Las compañías de títulos investigarán lo que se llama la “cadena de títulos”, o la historia completa de la propiedad de la casa. Una búsqueda de una compañía de títulos habría revelado el segundo propietario y detenido la venta antes de que usted cierre la hipoteca. También buscan embargos existentes, para que no descubras por las malas que un contratista nunca recibió el pago por un trabajo anterior realizado en la casa y ahora está esperando el pago de ti, el nuevo propietario. También se asegurarán de que todos los impuestos de la propiedad estén pagados en su totalidad.
Investigación del título y estudio de la propiedad
Su compañía de títulos llevará a cabo un estudio de la propiedad. La mayoría de los estados exigen que se cierre la compra de una vivienda y que se garantice que la casa ocupa únicamente el espacio indicado en el título. También va en sentido contrario; usted quiere saber si la valla de su vecino está realmente en su propiedad.
Una vez finalizada la investigación, la empresa proporciona un informe llamado “resumen del título”. Usted y su prestamista recibirán una copia para revisarla antes de cerrar la compra de su casa. El resumen no es la póliza de seguro del título. Ese es un documento aparte que le entregará su agente.
Seguro de título de propiedad
Las compañías de títulos de propiedad ofrecen dos tipos de pólizas de seguro de título: una para usted, el comprador, y otra para su prestamista. Dado que su prestamista tiene un interés financiero en la propiedad, el seguro de título le protege a él igual que a usted: financiera y legalmente, si alguien presenta una reclamación por la propiedad que no se ha tenido en cuenta en la búsqueda del título.
Por lo general, el vendedor de la casa que está comprando paga su póliza de seguro de título, y usted paga la póliza de su prestamista. Pero a diferencia de la mayoría de las pólizas de seguro que requieren que usted pague una prima anual o mensual para mantener su cobertura, usted sólo tiene que pagar el seguro de título una vez cuando cierra la propiedad. A partir de ese momento, estará cubierto durante todo el tiempo que sea propietario de la vivienda.
Cómo determinar quién tiene el título de propiedad
Es importante trabajar con su compañía de títulos para asegurarse de que la redacción del título describe con precisión quién tiene derecho a transferir la propiedad. La redacción del título también puede afectar a la forma de pagar los impuestos sobre la propiedad y las tasas si vende su casa en el futuro.
Si no está casado y es el único que figura en el título, es fácil: tiene el título en propiedad exclusiva. Pero si estás casado o vives en un estado de bienes gananciales, la cosa se complica. Tu compañía de títulos te ayudará a entender qué es lo mejor para ti y qué debe decir el título.
Cierre
Las compañías de títulos suelen gestionar el cierre de su casa. Este servicio puede llamarse “liquidación”. Designan a un agente firmante o a un abogado inmobiliario (dependiendo de lo que exija su estado) para que revise todos los documentos de cierre y finalice la transferencia de la escritura y el título.
Financiación
Las compañías de títulos pueden guardar y gestionar el dinero en una cuenta de depósito en garantía, con la ayuda de un agente de depósito en garantía. Una cuenta de depósito en garantía es una cuenta de ahorros gestionada por un tercero -en este caso la empresa de títulos- que distribuye los pagos bajo ciertas condiciones.
Las cuentas de depósito en garantía son comunes en las transacciones inmobiliarias porque los prestamistas hipotecarios quieren asegurarse de que usted tiene suficiente dinero para ciertos gastos. Por ejemplo, si su prestamista exige que se mantenga un determinado número de meses de gastos en la cuenta de depósito en garantía, es probable que una compañía de títulos gestione esta cuenta en nombre de usted y de su prestamista.
Todas las partes involucradas en el proceso de compra de una casa necesitarán enviar o recibir fondos relacionados con la transacción. Trabaje estrechamente con el agente de su compañía de títulos; cuando necesite transferir fondos, ellos le guiarán hacia los métodos más seguros y convenientes.
In the early days of American history, when you wanted to buy a property, a real estate agent handled the transaction. Part of their job was to find out if the title to the property was “unencumbered”. If a property was unencumbered, it meant that no one other than the seller had ownership rights to it, and there were no liens on it, which meant that no one else could take the property to pay off a debt. But there was no warranty or insurance to hold real estate agents liable if they made a mistake.
Today, title companies research property titles just as real estate agents did, in what is known as a title search. But since the late 1880s, they have also offered title insurance. It’s a guarantee that if a problem comes up that they haven’t found, you’re protected.
What is a title to a property?
The title to a house is the record of ownership of a property. The title shows who has owned the property in the past, contains a physical description of the property and shows any liens on it. If you just bought the house, your mortgage will be listed on the title as an encumbrance. This is different from the deed, which is a document you get at closing that indicates that you own the property.
What is a title company and what does it do?
The title company is a third party that works on behalf of the lender and the buyer. You hire them to investigate and insure the title to the home you are buying.
Why is this important? Let’s say you buy a home without hiring a title company. Later, you find out that the seller inherited the house when his father died and actually owns only half of the house. The other half of the inherited house belongs to his brother, who shows up on his doorstep wanting his 50% ownership. You can imagine what an unpleasant situation this would be for everyone. The title company and the title insurance policy you purchase from them will protect you from any liability and is an important part of the closing process.
Now that you know what a title company is and why they are important, here’s what you can expect for your money.
Chain of Title
Title companies will research what is called the “chain of title,” or the complete history of home ownership. A title company search would have revealed the second owner and stopped the sale before you close on the mortgage. They also search for existing liens, so you don’t find out the hard way that a contractor never got paid for a previous job done on the house and is now waiting for payment from you, the new owner. They will also make sure that all property taxes are paid in full.
Title Investigation and Property Survey
Your title company will conduct a survey of the property. Most states require you to close on the purchase of a home and ensure that the home occupies only the space indicated on the title. It also goes the other way; you want to know if your neighbor’s fence is actually on your property.
Once the investigation is complete, the company provides a report called a “title abstract.” You and your lender will receive a copy to review before you close on the purchase of your home. The abstract is not the title insurance policy. That is a separate document given to you by your agent.
Title Insurance
Title companies offer two types of title insurance policies: one for you, the buyer, and one for your lender. Since your lender has a financial interest in the property, title insurance protects him as well as you: financially and legally, if someone files a claim on the property that was not accounted for in the title search.
Typically, the seller of the home you’re buying pays for your title insurance policy, and you pay for your lender’s policy. But unlike most insurance policies that require you to pay an annual or monthly premium to maintain your coverage, you only have to pay for title insurance once when you close on the property. From that point on, you are covered for as long as you own the home.
How to determine who holds title to the property
It is important to work with your title company to make sure the wording on the title accurately describes who has the right to transfer the property. The wording of the title can also affect how you pay property taxes and fees if you sell your home in the future.
If you are not married and you are the only one listed on the title, it’s easy: you have the freehold title. But if you are married or live in a community property state, it gets more complicated. Your title company will help you understand what’s best for you and what the title should say.
Closing
Title companies often handle the closing of your home. This service may be called “settlement.” They appoint a signing agent or real estate attorney (depending on what your state requires) to review all the closing documents and finalize the transfer of the deed and title.
Financing
Title companies can hold and manage money in an escrow account, with the help of an escrow agent. An escrow account is a savings account managed by a third party – in this case the title company – that distributes payments under certain conditions.
Escrow accounts are common in real estate transactions because mortgage lenders want to make sure you have enough money for certain expenses. For example, if your lender requires that a certain number of months of expenses be kept in the escrow account, a title company will likely manage this account on behalf of you and your lender.
All parties involved in the home buying process will need to send or receive funds related to the transaction. Work closely with your title company’s agent; when you need to transfer funds, they will guide you to the safest and most convenient methods.
