El 10 de febrero puede pasar a la historia del sector inmobiliario como un día trascendental.
Fue entonces cuando se vendió una casa de ladrillo de 70 años en Gulfport, un suburbio de San Petersburgo, Florida, por el equivalente a 654.310 dólares, en la que el activo intercambiado estaba representado por un token no fungible.
Las ventas mundiales de tokens no fungibles, más conocidos -por supuesto- como NFT, se catapultaron de 94,9 millones de dólares en 2020 a 24.900 millones en 2021, según un análisis de 10 ledgers de blockchain diferentes realizado por DappRadar. En el último año, el polo de las NFTs saltó de la mercantilización del arte y los activos digitales a una serie de esferas que incluyen -de forma muy preliminar- los bienes inmuebles.
La creación del mercado inmobiliario de NFT pone en el punto de mira a una empresa de Silicon Valley que se lanza específicamente al sector inmobiliario, al blockchain y a las NFT. También da ideas a los agentes inmobiliarios.
“Absolutamente, ofreceré una opción de NFT a los vendedores dentro del próximo año”, dijo Richard Hopen, un agente de Compass en Short Hills, Nueva Jersey. “Es una gran herramienta de marketing para el tipo de anuncio adecuado. Las NFT son nuevas y asociar una con una casa probablemente atraerá la atención de los medios”.
Las NFT en el sector inmobiliario son, de momento, una novedad muy poco práctica que, publicidad aparte, ofrece tenues beneficios a los agentes. Pero, para muchos, la intersección de las NFT y el sector inmobiliario es muy prometedora. Y tanto para los compradores de viviendas como para los agentes, plantean la importante cuestión de cuál es precisamente el problema que las NFT y el blockchain pretenden resolver.
Cómo funciona hoy una NFT inmobiliaria…
En un videochat de Facebook, Amy Heckler, de Heckler Realty en St. Pete’s Beach (Florida), respondió a las preguntas de los agentes inmobiliarios, rodeada de una pancarta blanca y roja de Heckler Realty y dos plantas de oficina. Heckler era el agente de la casa subastada en Gulfport. Mientras catalogaba su experiencia, el burbujeante entusiasmo en torno a la transformación de NFT se fue apagando poco a poco.
El vendedor de Gulfport, explicó Heckler, creó una sociedad de responsabilidad limitada que tenía la propiedad de la casa. Al crear una sociedad de responsabilidad limitada en Delaware, el vendedor de Florida y Heckler unieron sus fuerzas con Propy, una empresa de cinco años con sede en Palo Alto (California).
Propy guió entonces al vendedor para que acuñara la LLC como NFT. Los NFT son fichas digitales que proporcionan una certificación de autenticidad de que se están adquiriendo los derechos de lo que representa un NFT. Por ejemplo, la compra de un NFT de un JPEG de un cuadro transfiere los derechos de propiedad intelectual del mismo. En el caso de la casa de Gulfport, el NFT no representaba la propiedad en sí. Representaba la propiedad de la LLC de la propiedad.
A continuación, Propy subastó el NFT. Los postores debían ser compradores en efectivo, o más exactamente compradores de criptodivisas, o -más exactamente aún- tener un monedero virtual en la blockchain de Ethereum.
A diferencia de las monedas emitidas por el gobierno de un país, la criptodivisa es digital y no tiene administración central. Un libro de contabilidad blockchain facilita y registra los intercambios de criptodivisas. Bitcoin es quizás la criptodivisa más conocida. Pero Ethereum fue la primera con una blockchain que permitió la venta de NFT.
“Propy es agnóstica a la blockchain”, dijo la directora general de la empresa, Natalia Karayaneva. Aun así, Propy utilizó Ethereum para la subasta, en la que el adjudicatario utilizó la criptomoneda Ether.
Por lo general, los agentes de venta extraen una comisión del vendedor de la vivienda y luego la dividen con el agente del comprador. En esta venta en particular, Heckler llegó a un acuerdo para recibir el reparto de la comisión después de la puja ganadora.
Pero la transacción NFT entre el comprador y el vendedor no pone necesariamente dinero en el bolsillo del agente del vendedor. Por ahora, reconocen los responsables de Propy, la comisión es una “solución caso por caso”, que añade otra capa al proceso.
“¿Podría establecer una venta NFT donde hay múltiples partes involucradas en la transacción?”, dijo Hoepen, el agente de Compass que escribe el boletín “Crypto News for Realtors”. “Eso podría ser una solución. Pero estamos inventando cosas sobre la marcha. Por ahora, tiene que haber algún tipo de acuerdo separado para la comisión”.
Mientras tanto, todas las partes tenían otra cuestión que tratar. El NFT que representa la propiedad de una LLC que representa la propiedad de una casa es 100% legalmente sin sentido. El condado de Pinellas en Florida es el encargado de rastrear quién es el propietario de la casa de Gulfport en cuestión. Y el condado de Pinellas, al igual que cualquier otro condado de Estados Unidos, no reconoce los NFT al registrar la propiedad, sino los títulos de propiedad.
En un artículo de próxima aparición en la Florida Law Review, los profesores de derecho Juliet Moringiello, de la Widener University Commonwealth, y Christopher Odinet, de la University of Iowa, estudian el potencial de los NFT en el sector inmobiliario. Lo que el artículo señala con ironía es que, aunque el uso de fichas no fungibles puede ser novedoso en la economía del arte, han existido en el sector inmobiliario desde que el gobierno inglés dirigido por Enrique VIII creó la escritura en 1536. La escritura entonces, como ahora, es un token, ya sea un trozo de papel o un PDF que representa la transferencia de la tierra.
“La tecnología Blockchain es probablemente la mejor para registrar los intereses de propiedad de los activos intangibles asociados a los derechos de propiedad intelectual”, dijo Moringiello en una entrevista. “Pero con los bienes inmuebles, ya tenemos una forma de señalar la propiedad”.
Así que el adjudicatario trabajó con Propy y Heckler para transferir también la escritura de la casa de Gulfport. En lugar de crear una forma más sencilla de realizar transacciones inmobiliarias, “la NFT está actuando en cierto modo como una prueba de documentación paralela redundante”, dijo Christopher Wilmer, profesor de la escuela de ingeniería de la Universidad de Pittsburgh que estudia la cadena de bloques.
Una transferencia de escritura suele incluir que el nuevo propietario se asegure de ser el titular de la propiedad mediante un seguro de título. Pero ni una sola compañía de títulos de Florida quiso tocar la venta de Gulfport.
“Una compañía de títulos no puede manejar este tipo de transacción como una cuenta de depósito en garantía”, dijo Heckler – y agregó: “El comprador tenga cuidado”.
…Y cómo puede funcionar mañana
Si el uso de las NFT en el sector inmobiliario resulta desconcertante para muchos, parece evidente para Natalia Karayaneva, fundadora y directora general de Propy. Antes de fundar Propy, Karayaneva dirigió una empresa de inversión inmobiliaria en Bulgaria durante 15 años y obtuvo un máster en desarrollo urbano sostenible en la Universidad de Oxford.
En una entrevista con Zoom, Karayaneva expone con frialdad las virtudes de Propy, y corrige las premisas erróneas de un reportero que tropieza.
“Entendemos muy bien el proceso”, dice Karayaneva, en referencia a la venta de inmuebles. “Hacemos todo el trabajo pesado”.
Propy afirma que puede hacer que la venta de inmuebles sea instantánea y segura a través de la cadena de bloques, y más barata al eliminar a los intermediarios que manejan el papel. Hay “tantos problemas” con el proceso actual, dijo Karayaneva, incluyendo “los gobiernos locales con poco personal” y “las compañías de títulos que obtienen una parte del pastel.”
El tiempo medio en Estados Unidos entre la firma de un contrato de compra de una vivienda y el cierre de la misma es de 50 días, según un informe de septiembre de 2021 de ICE Mortgage Technology. Propy prevé que los acuerdos de NFT en blockchain hagan que la compraventa de viviendas sea instantánea e inmutable. Es una revisión completa del proceso de venta de viviendas, en comparación con, por ejemplo, las empresas de iBuying que aceleran una parte del trato.
Para algunos, la visión de Propy es emocionante.
“Se avecina un cambio”, afirma Jim Haisler, de Heartland Realtors, en Crystal Lake (Illinois). “Las NFT formarán parte de la evolución hacia algo diferente, algo mejor probablemente. Ya es hora de que desaparezcan las escrituras en papel”.
Otro creyente es Merav Ozair, profesor de la Universidad de Rutgers que se centra en blockchain y criptodivisas. Ozair ve dos obstáculos importantes, pero no insuperables, para la venta de inmuebles con NFT.
El primero: “Se necesita que los condados se suban a bordo y formen parte de blockchain”.
De los más de 3.000 condados y, en el estado de Vermont, municipios que registran escrituras, ninguno utiliza una plataforma blockchain. Propy intentó un programa piloto con la ciudad de Burlington, Vermont, para poner las escrituras en la blockchain, pero “no está trabajando activamente en ello ahora mismo”. Aun así, la empresa sostiene que la tecnología blockchain “está lista para ser utilizada por los condados y eso es definitivamente necesario”.
Tal vez los gobiernos de los condados “con problemas de liquidez” puedan aún utilizar una plataforma de blockchain de forma piloto, dijo Ozair.
El registro de las escrituras de los condados puede ser arcaico, reconoció Steve Gottheim, consejero general de la American Land Title Association, el principal grupo comercial de las empresas de títulos, y los condados tardan en digitalizar los registros. Los registros históricos se registran “en grandes y viejos libros de contabilidad que se hacen en papel”.
Mientras que Karayaneva describió a la industria de los títulos como un oponente de las NFT, Gottheim dijo que eso no es necesariamente así. “Si blockchain demuestra ser una forma mejor de almacenar los registros, nuestros miembros son los que probablemente lo pondrán en práctica”, dijo.
Daniel Wallace, director general de préstamos de Figure, una empresa que utiliza blockchain para productos hipotecarios, se muestra escéptico respecto a la posibilidad de que los condados cedan en el registro de escrituras. Pero, señaló Wallace, los sistemas de propiedad monolíticos están en otros países.
“Canadá, Australia y el Reino Unido tienen lo que se llama un registro de la propiedad”, dijo. “Lo que figura en ese registro de la propiedad dicta quién es el propietario que tiene derecho a la pieza”.
El segundo obstáculo es lo que Ozair llama “interoperabilidad”, lo que significa que los registros inmobiliarios de NFT de diferentes blockchains deben alinearse. En otras palabras, un vendedor no puede NFT una escritura de 123 Elm Street en ambos blockchains Ethereum y, por ejemplo, OpenSea. Y el comprador que busque la NFT de 123 Elm Street debe saber dónde buscar.
“Tenemos que ponernos de acuerdo, como sociedad, sobre qué blockchain vamos a comprobar los NFT inmobiliarios”, dijo Wilmer, de la Universidad de Pittsburgh. “Comprobar la blockchain equivocada sería como buscar una propiedad de San Francisco en la base de datos de títulos de propiedad de Tokio”.
Al igual que Ozair, Wilmer dijo que es concebible que los gobiernos se pongan de acuerdo sobre el uso de ciertas blockchains para los bienes inmuebles.
“Creo que una forma práctica de avanzar es mantener un sistema dual, en el que inicialmente los títulos de propiedad tradicionales se consideren autorizados y las NFT se utilicen como prueba legal complementaria”, dijo Wilmer. “Con el tiempo, a medida que crezca la confianza en el enfoque basado en las NFT, los papeles pueden cambiar y los documentos de las escrituras tradicionales pueden convertirse en pruebas complementarias”.
…O, como no puede ser
Durante el fin de semana del Día del Presidente, Devin Finzer, director general de OpenSea, que se autodenomina “el mayor mercado de NFT”, reconoció que el equivalente a 1,7 millones de dólares en NFT fue robado por ladrones que engañaron a los usuarios de OpenSea para que firmaran contratos que permitían la transferencia de NFT sin pago.
Fue el último de una larga serie de robos de NFT en OpenSea, aunque Finzer señaló que el delito no era tan grave como se pensaba en un principio. “Es importante”, tuiteó el director general, “los rumores de que se trataba de un hackeo de 200 millones de dólares son falsos”.
En su libro blanco de octubre de 2008, que anunciaba la llegada de Bitcoin, Satoshi Nakamoto (un presunto seudónimo) defendía el uso de una cadena de bloques para impedir la manipulación por parte de terceros. El libro de contabilidad debería “marcar el tiempo de las transacciones mediante un hash en una cadena continua de pruebas de trabajo basadas en hash, formando un registro que no puede ser modificado sin rehacer la prueba de trabajo”.
A medida que el uso de la criptodivisa ha crecido desde sus orígenes en la Gran Recesión, ha persistido la seductora idea de que el blockchain crea un registro de transacciones indeleble a la vez que elimina la grasa del trato.
Un registro de NFT debería ser, en teoría, imposible de manipular, dijo Wilmer, en comparación con un título de propiedad del condado que podría ser editado fraudulentamente. Pero si el registro de una transacción NFT es difícil de alterar, los robos de NFT en sí mismos “están ocurriendo una tonelada”, dijo Anthony Lee Zhang, profesor asistente de la Universidad de Chicago, que estudia blockchain.
Estos robos pueden incluir a sofisticados piratas informáticos que crean astutamente certificaciones falsas de autenticidad. O pueden ser deprimentemente simples. “La gente simplemente pierde las contraseñas de sus carteras de blockchain todo el tiempo”, dijo Zhang.
Los bienes inmuebles, dijo Zhang, crean un nuevo terreno para el robo. “Usted podría acuñar un NFT de la LLC de su propiedad”, dijo Zhang. “Pero yo puedo ir al tribunal de Delaware y tomar una foto de esa LLC y acuñarla yo mismo”.
Paradójicamente, añadió el profesor, la inmutabilidad del libro mayor de blockchain empeora las cosas. Y con los bienes inmuebles, los piratas informáticos no están tramitando instantáneamente un JPEG robado de un cuadro. Se están haciendo con la propiedad de tu casa. “¿Realmente quieres que sea fácil comprar una propiedad?” dijo Zhang. “La fricción actual es en cierto modo un elemento de seguridad”.
El punto de Zhang se refiere no sólo a una potencial economía inmobiliaria NFT, sino a los debates en el sector inmobiliario sobre el iBuying y lo que, precisamente, critican las empresas disruptoras cuando llaman a la venta de una casa lenta y arcaica.
La principal razón por la que las ventas de viviendas tardan casi dos meses en completarse, señaló Gottheim, del grupo de comercio de títulos, es la inspección de la propiedad y la suscripción de la hipoteca.
El hecho de que un comprador de vivienda inspeccione detenidamente su propiedad antes del cierre tampoco parece una pérdida de tiempo para la mayoría de los observadores. Propy dijo que no está en contra del proceso de inspección de viviendas. Pero no está claro si esta inspección tiene lugar antes o después de la transferencia de la NFT.
Podría decirse que el mayor factor X para saber si las NFT inmobiliarias trascienden los trucos es la integración de las hipotecas.
Menos del 20% de los compradores de vivienda son compradores en efectivo, señaló Gottheim, y en su lugar deben pedir dinero prestado. Eso significa que los llamados compradores de poder, como Ribbon, financian la criptocartera del comprador de vivienda, o que la compra y venta de bienes inmuebles en la cadena de bloques es un campo de juego para los ricos.
La criptomoneda ya está más concentrada en manos de unos pocos ricos que la moneda tradicional. Se ha informado, por ejemplo, de que unos 100 individuos, las llamadas ballenas, poseen el 18,5% de la moneda Bitcoin.
Propy cree que las ventas inmobiliarias con blockchain están en camino de ser accesibles para los propietarios de viviendas que deben pedir una hipoteca.
“A medida que más prestamistas comiencen a ofrecer criptohipotecas, podremos integrarlas en el proceso de NFT”, dijo la compañía. “Esperamos ofrecer esta opción este año, y se manejará de manera similar a cualquier otra propiedad subastada, en la que el comprador tiene que recibir financiación antes de la subasta”. Una opción es utilizar sus tenencias de criptomonedas como garantía”.
Pero incluso aquellos que operan su negocio en blockchain son escépticos. Un acuerdo en Florida plantea preguntas sobre si la blockchain puede proporcionar una sacudida a los bienes raíces Figure Technologies, una empresa con sede en San Francisco, creó en gran medida la plataforma blockchain Provenance. Figure acuña tokens del pagaré de una hipoteca, y utiliza Provenance para dar servicio y titulizar las hipotecas.
Pero Wallace, de Figure, dijo que la tecnología y la ley estadounidense no están ahí para usar blockchain tanto para intercambiar propiedades como para hacer cumplir un préstamo hipotecario a 30 años.
“Cuando ves obras de arte o música, están intercambiando sobre la base de la ley de derechos de autor o la ley de marcas”, señaló Wallace. “Pero eso es diferente de la ejecutabilidad legal de los derechos de propiedad o de los pagarés. No podemos utilizar la ley de derechos de autor o de marcas para cobrar el dinero de un préstamo”.
Al igual que Roma, Menlo Park no se construyó en un día. Animada por su primera subasta, Propy ha organizado una conferencia sobre criptoinmobiliaria en Miami esta semana. Y está preparando otras pruebas beta de uso de NFT.
“Estamos estudiando propiedades en Chicago, San Francisco y Miami”, dijo Karayaneva. “Queremos asegurarnos de que todas estas propiedades estén en zonas limpias y atractivas”.
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February 10 may go down as a momentous day in real estate history.
That’s when a 70-year-old brick home in the St. Petersburg, Florida suburb of Gulfport sold for the equivalent of $654,310, where the asset exchanged was represented by a non-fungible token.
Worldwide sales of non-fungible tokens, better known – of course – as NFTs, catapulted from $94.9 million in 2020 to $24.9 billion in 2021, according to an analysis of 10 different blockchain ledgers by DappRadar. In the past year, NFTs pole vaulted from mostly commodifying art and digital assets to an array of spheres including – very preliminarily – real estate.
The creation of the NFT real estate market thrusts a spotlight onto a Silicon Valley company specifically throwing itself into real estate, blockchain and NFTs. It also gives real estate agents ideas.
“Absolutely, I will offer an NFT option to sellers within the next year,” said Richard Hopen, a Compass agent in Short Hills, New Jersey. “It’s a great marketing tool for the right type of listing. NFTs are new and associating one with a house is likely to attract media attention.”
NFTs in real estate are, for the moment, a grossly impractical novelty act that, publicity aside, offer tenuous benefits to agents. But, to many, the intersection of NFTs and real estate holds great promise. And for homebuyers and agents alike, they raise the important question about what precisely is the problem NFTs and the blockchain claim to solve.
How a real estate NFT works today…
On a Facebook video chat, Amy Heckler of Heckler Realty in St. Pete’s Beach, Florida answered real estate agents’ questions, surrounded by a white and red Heckler Realty banner and two office plants. Heckler was the listing agent of the auctioned off Gulfport home. As she catalogued her experience, bubbling excitement around NFTs transformative thrall slowly subdued.
The Gulfport seller, Heckler explained, created a limited liability company that held ownership of the home. In creating a Delaware LLC, the Florida seller and Heckler joined forces with Propy, a five-year-old company headquartered in Palo Alto, California.
Propy then guided the seller into minting the LLC as an NFT. NFTs are digital tokens providing a certification of authenticity that you are acquiring the rights to what an NFT represents. For example, purchasing an NFT of a JPEG of a painting transfers the intellectual property rights of the painting. For the Gulfport home, the NFT did not represent the property itself. It represented LLC ownership of the property.
Next Propy auctioned off the NFT. Bidders were required to be cash buyers, or more precisely cryptocurrency buyers, or – more precisely still – have a virtual wallet on the Ethereum blockchain.
Unlike currencies issued by a country’s government, cryptocurrency is digital and has no central administration. A blockchain ledger facilitates and records cryptocurrency exchanges. Bitcoin is perhaps the best-known cryptocurrency. But Ethereum was the first with a blockchain that enabled NFT sales.
“Propy is blockchain agnostic,” said the company’s CEO, Natalia Karayaneva. Still, Propy used Ethereum for the auction, where the winning bidder used the cryptocurrency Ether.
Generally, listing agents extract a commission from the homeseller and then split it with the buyer’s agent. In this particular sale, Heckler worked out an arrangement to receive the commission distribution after the winning bid.
But the NFT transaction between buyer and seller does not necessarily put money into the seller’s agent pocket. For now, officials with Propy acknowledged, the commission is a “case-by-case solution,” adding another layer to the process.
“Could you set up a NFT sale where there are multiple parties involved in the transaction?” said Hoepen, the Compass agent who writes the “Crypto News for Realtors” newsletter. “That could be a solution. But we’re making stuff up as we go along. For now, there has to be some type of separate agreement for the commission.
Meanwhile, all parties had another issue to deal with. The NFT representing ownership of an LLC representing ownership of a house is 100% legally meaningless. Pinellas County in Florida is in charge of tracking who owns the Gulfport home in question. And Pinellas County, like every other U.S. county, recognizes not NFTs in recording property ownership but instead title deeds.
In a forthcoming paper for Florida Law Review, law professors Juliet Moringiello at Widener University Commonwealth and Christopher Odinet at the University of Iowa studied NFTs potential in real estate. What the paper wryly notes is that while the use of non-fungible tokens may be novel to the art economy, they have existed in real estate since the Henry VIII-led English government of 1536 created the deed. The deed then, as now, is a token, be it a piece of paper or PDF that represents the transfer of land.
“Blockchain technology is probably best to record ownership interests for intangible assets associated with intellectual property rights,” Moringiello said in an interview. “But with real estate, we already have a way to signal ownership.”
So, the winning bidder worked with Propy and Heckler in also transferring the Gulfport home’s deed. Instead of creating a simpler way to transact real estate, “The NFT is kind of acting as a redundant parallel proof of documentation,” said Christopher Wilmer, professor at the University of Pittsburgh school of engineering who studies blockchain.
A deed transfer often includes the new owner ensuring they are the property holder through title insurance. But not a single Florida title company would touch the Gulfport sale.
“A title company cannot handle this kind of transaction as an escrow account,” Heckler said – adding, “Buyer beware.”
…And how it may work tomorrow
If the use of NFTs in real estate is mystifying to many, it seems self-evident to Natalia Karayaneva, the founder and CEO of Propy. Before starting Propy, Karayaneva ran a real estate investment firm in Bulgaria for 15 years and earned a master’s degree at the University of Oxford in sustainable urban development.
In a Zoom interview, Karayaneva coolly pitches the virtues of Propy, and corrects erroneous premises from a stumbling reporter.
“We understand the process very well,” Karayaneva said, in reference to the real estate sale. “We do all the heavy lifting.”
Propy touts that they can make the real estate sale instantaneous as well as secure through blockchain, and cheaper by weeding out paper-pushing middlemen. There are “so many problems” with the current process, Karayaneva said, including “short-staffed local governments” and “title companies getting a piece of the pie.”
The average time in the U.S. between signing a contract to buy a home and purchase closing is 50 days, according to a September 2021 report from ICE Mortgage Technology. Propy envisions NFT deals on blockchain making the buying and selling of homes instant and immutable. It’s a complete overhaul of the home sale process, compared to, for example, iBuying companies speeding up one side of the deal.
To some, Propy’s vision is exciting.
“Change is coming,” said Jim Haisler of Heartland Realtors in Crystal Lake, Illinois. “NFTs will be part of the evolution to something different, something better likely. It’s time paper deeds go away, anyway.”
Another believer is Merav Ozair, a professor at Rutgers University who focuses on blockchain and cryptocurrency. Ozair sees two major but not insurmountable hurdles to NFT real estate sales.
The first: “You need the counties to come on board and be part of blockchain.”
Of the over 3,000 counties and, in the state of Vermont, municipalities who record deeds none use a blockchain platform. Propy tried a pilot program with the city of Burlington, Vermont to put deeds on the blockchain, but “is not actively working on it right now.” Still, the company contends, blockchain technology “is ready to be utilized by counties and that’s definitely needed.”
Perhaps “cash-strapped” county governments may yet use a blockchain platform on a pilot basis, Ozair said.
County deed recording can be archaic, acknowledged Steve Gottheim, general counsel of the American Land Title Association, the main trade group for title companies, with counties slow to digitize records. Historic records are recorded, “On big, old ledger books that are done on paper.”
While Karayaneva described the title industry as an opponent of NFTs, Gottheim said that’s not necessarily so. “If blockchain proves to be a better way to store records, our members are the ones who will likely put it in place,” he said.
Daniel Wallace, the general manager of lending at Figure, a company that uses blockchain for mortgage products, is skeptical that there’s political appetite for county’s relenting on deed recording. But, Wallace noted, monolithic property systems are in other countries.
“Canada, Australia and the UK have what’s called a land registry,” he said. “Whatever is in that land registry dictates who the owner is who’s entitled to the piece of property.”
The second obstacle is what Ozair calls “interoperability,” meaning NFT real estate records from different blockchains must align. In other words, a seller cannot NFT a deed of 123 Elm Street on both Ethereum and, for instance, OpenSea blockchains. And the buyer looking for the 123 Elm Street NFT must know where to search.
“We need to agree, as a society, on which blockchain we’re going to check for real estate NFTs,” said Wilmer of the University of Pittsburgh. “Checking the wrong blockchain would be akin to looking for a San Francisco property in Tokyo’s title deed database.”
Like Ozair, Wilmer said it’s conceivable governments agree upon using certain blockchains for real estate.
“I think a practical way forward is to maintain a dual system, where initially the traditional title deeds are deemed authoritative and NFTs are used as supplementary legal evidence,” Wilmer said. “Over time, as trust in the NFT-based approach grows, the roles can switch and the traditional deed documents can become supplementary evidence.”
…Or, how it may not
Over President’s Day weekend, Devin Finzer, the CEO of OpenSea, which bills itself as “the largest NFT marketplace,” acknowledged that the equivalent of $1.7 million in NFTs were swiped by thieves who tricked OpenSea users into signing contracts allowing NFTs to be transferred without payment.
It was the latest in a long series of NFT thefts at OpenSea, though Finzer noted the crime was not as bad as first thought. “Importantly,” the CEO tweeted, “Rumors that this was a $200 million hack are false.”
In his October 2008 white paper heralding the arrival of Bitcoin, Satoshi Nakamoto (a presumed pseudonym) argued for the use of a blockchain to thwart third-party tampering. The ledger should “time stamp transactions by hashing them into an ongoing chain of hash-based proof of work, forming a record that cannot be changed without redoing the proof of work.”
As use of cryptocurrency has grown from its Great Recession origins, the seductive idea has persisted of blockchain creating an indelible transaction record while cutting out the deal’s fat.
An NFT record should in theory be impossible to tamper with, Wilmer said, compared to a county title deed that could be fraudulently edited. But if the recording of an NFT transaction is hard to alter, NFT thefts themselves “are happening a ton,” said Anthony Lee Zhang, an assistant professor at the University of Chicago, who studies blockchain.
These thefts can include sophisticated hackers deviously creating false certifications of authenticity. Or they can be depressingly simple. “People are just losing their passwords to their blockchain wallets all the time,” Zhang said.
Real estate, Zhang said, creates a new terrain for theft. “You might mint an NFT of the LLC of your property,” Zhang said. “But I can go into Delaware court and take a picture of that LLC and mint it myself.”
Paradoxically, the professor added, the immutability of the blockchain ledger makes matters worse. And with real estate, hackers are not instantly transacting a stolen JPEG of a painting. They’re taking over ownership of your house. “Do you really want to make it easy to buy property?” Zhang said. “The current friction in some sense a security feature.”
Zhang’s point harkens to not just a potential NFT real estate economy, but debates in real estate over iBuying and what, precisely, would be disruptor companies are criticizing when they call a home sale slow and archaic.
The biggest reason home sales take almost two months to complete, Gottheim of the title trade group noted, is property inspection and mortgage underwriting.
A homebuyer closely inspecting their property before closing also does not strike most observers as a waste of time. Propy said it is not against the home inspection process. But it’s not clear if this inspection takes place before or after the NFT transfer.
Arguably the biggest X-factor to if real estate NFTs transcend gimmickry is integrating mortgages.
Less than 20% of homebuyers are cash buyers, Gottheim noted, and instead must borrow money. That means that so-called power buyers such as Ribbon fund a homebuyer’s crypto wallet, or the buying and selling of real estate on the blockchain is a playground for the wealthy.
Already, cryptocurrency is even more concentrated in the hands of a rich few than traditional currency. It has been reported, for example, that about 100 individuals, so-called whales, own 18.5% of Bitcoin currency.
Propy believes blockchain real estate sales are on the path to becoming accessible to homeowners who must take out a mortgage.
“As more lenders begin to offer crypto mortgages, we will be able to integrate them into the NFT process,” the company said. “We do hope to offer this option this year, and it will be handled similarly to any other auctioned property, where the buyer has to receive financing in advance of the auction. One option is using their crypto holdings as collateral.”
But even those who operate their business on blockchain are skeptical. A deal in Florida raises questions about whether the blockchain can provide a jolt to real estate Figure Technologies, a San Francisco-based company, largely created the blockchain platform Provenance. Figure mints tokens of the promissory note of a mortgage, and uses Provenance to service and securitize mortgages.
But Wallace of Figure said that technology and U.S. law is not there for using blockchain to both exchange property and enforce a 30-year mortgage loan.
“When you see art work or music, they’re trading based upon copyright law or trademark law,” Wallace pointed out. “But that is different from the legal enforceability of property rights or promissory notes. We cannot use copyright or trademark law to collect money on a loan.”
Like Rome, Menlo Park was not built in a day. Buoyed by its first auction, Propy has organized a crypto real estate conference in Miami this week. And it is putting together other beta tests of using NFTs.
“We’re looking at properties in Chicago, San Francisco, and Miami,” Karayaneva said. “We want to make sure that all these properties are in clean, attractive areas.”
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