Para muchos, el camino hacia la propiedad de una vivienda comienza lógicamente tratando de averiguar cuánta casa puede permitirse. Pero hay una pregunta aún mejor que debería hacerse primero. En su lugar, empieza por responder a la pregunta: “¿Qué necesito de mi futura casa y por qué?”.
Es su respuesta a esa pregunta la que realmente dicta por qué va a comprar una casa.
Joe Giampetroni, director de préstamos productivos de Citi, dice que le gusta empezar preguntando a sus clientes cuál es su plan a cinco, diez y veinte años; y, lo más probable es que una casa pueda ayudarles a conseguir esos planes.
Ser propietario de una vivienda puede ayudarle a alcanzar muchos de sus objetivos a corto y largo plazo. Si tiene hijos en su futuro, puede significar el acceso a buenas escuelas, zonas de juego, parques y otros servicios. Si sueña con dar la vuelta al mundo o con una jubilación totalmente financiada, también puede ayudarle a crear un patrimonio.
Según Giampetroni, “una forma poderosa de crear riqueza es la propiedad de la vivienda. Eso no va a cambiar en un futuro previsible”.
Una vez que haya establecido estos objetivos y haya decidido aprovechar la promesa de ser propietario de una vivienda para hacer crecer potencialmente su riqueza, debería empezar a analizar los costes que conlleva la compra y la propiedad de una vivienda, junto con la cantidad que puede permitirse gastar en una casa.
¿Cuánta casa puede permitirse?
Para asegurarse de que la compra de una vivienda le permita acumular el máximo patrimonio posible, es importante establecer un presupuesto realista y comprar sólo lo que pueda permitirse, tanto ahora como en el futuro
Como dice Giampetroni, “toma precauciones y asegúrate de no comprar de más”.
Querrás tener un buen control de tus deudas mensuales. Según Giampetroni, necesitarás tener una relación deuda-ingresos del 43% para poder optar a la mayoría de los préstamos de compra. La relación deuda-ingresos se calcula tomando todos los pagos mensuales de sus deudas y dividiéndolos entre sus ingresos mensuales brutos.
“Eso incluye el pago de la nueva hipoteca, los impuestos, el seguro y las cuotas de la asociación de propietarios”, dice. “También tienes que incluir tus préstamos estudiantiles, los pagos del coche y otras deudas”.
Este ratio es importante porque es una de las formas en que los prestamistas predicen tu capacidad para gestionar los futuros pagos mensuales de la hipoteca.
También puedes considerar hacer algunos números utilizando una calculadora de asequibilidad de la vivienda para ayudarte a tener una idea de lo que puedes permitirte al buscar una nueva casa. La herramienta está diseñada para indicarle el rango de precios adecuado en función de sus ingresos, sus ahorros para el pago inicial, etc.
Pero eso no es todo. Para asegurarte de que estás en un buen lugar en cuanto a la asequibilidad, también debes tener en cuenta otros gastos, como la gasolina, los alimentos y las suscripciones mensuales recurrentes. Si no sigues un presupuesto mensual y necesitas ayuda para crear uno, un primer paso importante es tener una idea clara de tus ingresos y de cómo los gastas.
Asegúrese de añadir un margen de maniobra para gastos inesperados, como la posibilidad de tener que comprar un coche nuevo o un viaje imprevisto. Los propietarios de viviendas también deben considerar la posibilidad de reservar algo de dinero cada mes para el mantenimiento y las reparaciones de la casa, a fin de asegurarse de que dispone de fondos en caso de que tenga que sustituir el tejado tras una tormenta de granizo o necesite un nuevo cortacésped. Una vez que sepa cuál será su presupuesto general en el futuro, podrá empezar a hacerse una idea más clara de la cuota hipotecaria que podría pagar.
Tenga en cuenta también que, cuando esté a punto de cerrar la compra de una casa, tendrá que pagar algunos gastos puntuales para los que necesitará tener dinero en efectivo. Estos costes cubrirán la tasación, la inspección, el seguro del título, las tasas de los prestamistas y cualquier tasa estatal o del condado.
Pero aquí hay una ventaja potencial: Giampetroni señala que ser propietario de una vivienda puede conllevar deducciones fiscales a las que no tenía derecho antes. Consulte a un profesional de los impuestos para entender cómo estos ahorros potenciales pueden afectar a su presupuesto.
En términos generales, ahora es un buen momento para comprar una casa gracias a los tipos de interés históricamente bajos y a la posibilidad de crear riqueza a través de la propiedad de la vivienda, como dice Giampetroni. Pero es importante aplicar esto a su propia situación.
Entonces, una vez que hayas seguido los pasos anteriores, estarás listo para trabajar con un agente de préstamos para acotar el rango de precios en el que puedes empezar a comprar.
Busque una preaprobación de la hipoteca para ayudar a validar el precio de su vivienda.
Para obtener un rango de precios más exacto y comprender cuál será el coste real una vez que cierre la operación, considere la posibilidad de obtener una preaprobación de la hipoteca antes de buscar su casa. Una preaprobación ayuda a darle a usted y a los vendedores la tranquilidad de que un prestamista “está de acuerdo” en que usted puede permitirse una casa, lo que le hace más competitivo en sus ofertas.
También le ofrece un desglose del precio, para que pueda ver a cuánto ascenderá su pago mensual, incluidos los costes adicionales, como el seguro del propietario, el seguro hipotecario y los impuestos.
Giampetroni dice que las preaprobaciones dan a los compradores una afirmación basada en un análisis financiero exhaustivo.
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For many, the homeownership journey logically begins by trying to figure out how much house you can afford. But there’s an even better question you should ask yourself first. Instead, start by answering the question, “What do I need from my future home and why?”
It’s your answer to that question that really dictates why you’re buying a home.
Citi Producing Lending Manager Joe Giampetroni says he likes to start by asking his clients what their five-, 10- and 20-year plan is; and, chances are, a home can help them achieve those plans.
Homeownership can help you accomplish many of your short- and long-term goals. If kids are in your future, it can mean access to good schools, playgrounds, parks and other amenities. If you dream of a round-the-world excursion or a fully funded retirement, it can also help you build wealth.
According to Giampetroni, “A powerful way to create wealth is through homeownership. That’s not going to change for the foreseeable future.”
Once you have these goals established and you have chosen to tap into the promise of homeownership to potentially grow your wealth, you should then start to look at the costs that come with buying and owning property, along with how much you can afford to spend on a house.
How much house can you afford?
To help ensure your home purchase sets you up to build as much wealth as possible, it’s important to set a realistic budget and only purchase what you can comfortably afford — both now and down the line.
As Giampetroni puts it, “Take precautions and make sure you’re not overbuying.”
You’ll want a good handle on your monthly debts. According to Giampetroni, you’ll need to have a debt-to-income ratio of 43% to qualify for most purchase loans. Your debt-to-income ratio is calculated by taking all your monthly debt payments and dividing it by your gross monthly income.
“That includes your new mortgage payment, your taxes, your insurance and your homeowners association [HOA] fees,” he says. “You also need to include your student loans, car payments and other debts.”
This ratio is important because it’s one way that lenders predict your ability to manage your future monthly mortgage payments.
You also might want to consider crunching a few numbers using a home affordability calculator to help give you a sense of what you can afford as you shop for a new home. The tool is designed to point you toward the right price range given your income, down payment savings and more.
That’s not all, though. To make sure you’re really in a good place affordability-wise, you should also take into account other expenses — like gas, groceries and reoccurring monthly subscriptions. If you don’t follow a monthly budget and need help creating one to follow, an important first step is having a clear picture of your income and how you spend it.
Be sure to add in some buffer room for unexpected costs like possibly having to get a new car or unforeseen travel. Homeowners should also consider setting some money aside each month for home maintenance and repairs to ensure that you have funds ready to go in case you need to replace the roof after a hailstorm or need a new lawn mower. Once you know what your general future budget will be, you can start to get a better picture of what mortgage payment you might be able to afford.
Bear in mind, too, when you are about to close on a home, you’ll incur some one-time fees that you’ll need cash on hand for. These costs will cover your appraisal, inspection, title insurance, lenders fees and any state or county fees.
But here’s a potential plus: Giampetroni notes that homeownership may come with tax deductions you weren’t eligible for prior. Consult a tax professional to understand how such potential savings may affect your budget picture.
Looking at the bigger picture, now is a great time to buy a home thanks to historically low interest rates coupled with the prospect of creating wealth through homeownership, as Giampetroni says. But it’s important to apply this to your own unique situation.
Then, once you’ve gone through the above steps, you’re ready to work with a loan officer to narrow down what price range you can start shopping.
Seek a mortgage pre-approval to help validate your target home price.
For the most accurate price range and to understand what the true cost will be once you close, consider getting pre-approved for a mortgage before shopping for your house. A pre-approval helps give you and sellers the peace of mind that a lender “agrees” that you can afford a house, making you more competitive in your offers.
It also gives you a price breakdown, so you can see how much your monthly payment will be, including the additional costs, like homeowner’s insurance, mortgage insurance and taxes.
Giampetroni says pre-approvals give buyers an affirmation based on a thorough financial analysis.
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