A medida que nos acercamos al final de otro año caliente para el mercado, los compradores y vendedores de viviendas están mirando con entusiasmo el mercado de la vivienda de 2022. ¿Continuará el mercado su racha de fuerte crecimiento, o estamos finalmente a punto de ver una desaceleración?
He aquí una previsión de alto nivel sobre lo que cabe esperar el próximo año, basada en las señales de oferta y demanda que ya podemos ver en los datos actuales. También destacaré las variables a las que debemos prestar atención por si se producen cambios inesperados en el mercado.
- La demanda seguirá siendo fuerte en 2022.
La primera señal que observamos para pronosticar la fortaleza del mercado de la vivienda es la de los días en el mercado: ¿a qué velocidad se mueven las viviendas? En este momento, estamos viendo una media de 49 días en el mercado y subiendo, como suele ocurrir en esta época del año. En un mes de diciembre típico, el tiempo de mercado sería de 85 a 100 días, lo que es una señal alcista para el próximo año.
Debido a los fuertes patrones estacionales, predigo que los días en el mercado alcanzarán un mínimo de 21 días en abril, empatando el récord de tiempos de mercado de principios de este año.
Con la demanda de los compradores de viviendas fuera de los gráficos a principios de este año, Altos Research comenzó a seguir el fenómeno que llamamos “ventas inmediatas”. Probablemente haya visto esto en su mercado local, donde las ofertas se producen más o menos inmediatamente después de que la casa se ponga a la venta. En este momento, alrededor del 25% de las propiedades se contratan esencialmente de forma inmediata cada semana (alrededor de 20.000 de ellas a las pocas horas o días de su puesta en venta), incluso cuando la oferta y el volumen de transacciones disminuyen hasta finales de año.
En realidad, esperaba que las ventas inmediatas disminuyeran a estas alturas, pero no es así. Incluso durante las vacaciones de Acción de Gracias, los volúmenes totales disminuyeron, pero las ventas inmediatas como indicador de la demanda seguían siendo dominantes. El hecho de que esta tendencia continúe sin interrupción hasta el invierno indica que la demanda seguirá siendo fuerte hasta el próximo año.
Dicho esto, si el mercado de la vivienda da un giro, las ventas inmediatas serán uno de los primeros lugares donde podremos verlo. Por ejemplo, si los compradores se enfrían por la subida de los tipos de interés, lo primero que va a ocurrir es que no van a hacer esas ofertas inmediatas.
Dado que los tipos tardarán varios meses en subir lo suficiente como para desanimar a los compradores, podemos esperar que las ventas inmediatas y todas las características relacionadas con la competencia de los compradores (ofertas múltiples, sobrepujas) sigan siendo habituales hasta al menos el segundo trimestre de 2022.
Otra señal que apunta a que la demanda sigue siendo elevada es el porcentaje de viviendas en el mercado que están reduciendo su precio. En un mercado normal, solemos ver que entre el 30% y el 35% de los vendedores sobrevaloran inicialmente sus viviendas y acaban reduciendo el precio para atraer a los compradores.
Ahora mismo las reducciones de precio están en el 27%, y empiezan a bajar de nuevo después del pico de otoño en septiembre. Los vendedores de viviendas con propiedades en el mercado saben ahora que la demanda está ahí, y no tienen que reducir sus precios. Esto nos dice que las transacciones de estas viviendas que se produzcan en el primer trimestre seguirán teniendo un precio muy alto.
- El bajo inventario seguirá siendo un problema importante.
Desgraciadamente para todos estos ansiosos compradores de viviendas, el inventario sigue estando en niveles mínimos. Actualmente estamos en poco más de 350.000 viviendas unifamiliares en el mercado. También puede ver que es normal que el inventario caiga en esta época del año, pero en realidad está disminuyendo más rápido de lo que esperaba incluso hace unas semanas, lo que indica que vamos a empezar 2022 con niveles récord de inventario disponible, incluso menos que en 2021.
En este momento, parece que vamos a terminar el año con algo menos de 300.000 viviendas unifamiliares en venta. Si tenemos suerte, empezaremos a tener un mayor inventario en el mercado de la vivienda en febrero, entonces empezará a subir y se situará en una curva más normal el año que viene, pero todavía estamos a kilómetros de distancia de un nivel normal, sin que haya indicios de que vayamos a volver a nuestro millón de viviendas habitual en breve.
Dicho esto, no hay que perder de vista la subida de los tipos de interés. Porque los tipos de interés subieron de alrededor del 3,9% al 4,9% entre abril y diciembre, y eso enfrió el mercado lo suficiente como para que se acumulara un poco de inventario durante 2018. 2019 fue el único año reciente que comenzó con más inventario que el año anterior.
- Los precios de la vivienda seguirán siendo altos en 2022.
Dado que la demanda no muestra signos de enfriamiento y que el inventario es mínimo, espero que los precios de las viviendas se mantengan altos hasta el próximo año. El precio medio de las viviendas unifamiliares esta semana es de 375.000 dólares, lo que supone un aumento del 10% respecto al año pasado y el punto en el que es probable que acabemos el año.
De cara a 2022, todos los indicadores principales muestran un inventario ajustado y una fuerte demanda que mantiene los precios altos: un mercado de vendedores fuerte. Si los tipos de interés empiezan a subir, y vemos inflación u otros problemas económicos, esto podría tener un efecto de enfriamiento en el mercado. Estas variables aún no aparecen en los datos, pero se vislumbran. Tendremos que seguir observando los datos con atención para detectar cualquier cambio importante.
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As we approach the end of another hot year for the market, homebuyers and sellers are eagerly looking ahead to the 2022 housing market. Will the market continue its streak of strong growth, or are we finally about to see a slow down?
Here’s a high-level forecast for what to expect next year, based on the supply and demand signals we can already see in today’s data. I’ll also highlight which variables we should be watching for unexpected market shifts.
- Demand will continue to be strong into 2022.
The first signal we look at to forecast the strength of the housing market is days on market – how fast are homes moving? Right now, we’re seeing a median of 49 days on market and climbing, as it normally does this time of year. A typical December would see market time at 85-100 days, which is a bullish sign for next year.
Due to the strong seasonal patterns, I predict days on market will hit a low of 21 days in April, tying the record-fast market times from earlier this year.
With homebuyer demand off the charts earlier this year, Altos Research began tracking the phenomenon we call “immediate sales.” You’ve probably seen this in your local market, where offers happen more or less immediately after the home gets listed for sale. At this moment, about 25% of properties are going into contract essentially immediately every week (around 20,000 of them within hours or days of listing) — even as supply and transaction volume declines through the end of the year.
I actually expected immediate sales to be dropping at this point, but it isn’t. Even over the Thanksgiving holiday, total volumes were down, but immediate sales as an indicator of demand were still dominant. The fact that this trend is continuing unabated into the winter indicates continued strong demand into next year.
That being said, if the housing market turns, immediate sales will be one of the first places we’ll be able to see it. For example, if buyers are cooled by higher interest rates, the first thing that’s going to happen is they’re not going to make those immediate offers.
Since it will take several months for rates to rise high enough to discourage buyers, we can expect immediate sales and all the related buyer competition characteristics (multiple offers, over-bidding) to remain common well into at least the second quarter of 2022.
Another signal pointing to continued elevated demand is the percent of homes on the market taking price reductions. In a normal market, we tend to see about 30% to 35% of sellers initially over-price their homes and eventually reduce the price to attract buyers.
Right now price reductions are at 27%, and starting to tick down again after the fall peak in September. Home sellers with properties on the market now know that the demand is there, and they don’t have to cut their prices. This tells us that the transactions for these homes that happen in the first quarter will still be priced very strongly.
- Low inventory will continue to be a major issue.
Unfortunately for all these eager homebuyers, inventory continues to be at record low levels. We are currently at just over 350,000 single-family homes on the market. You can also see that it’s normal for inventory to drop at this time of year, but it’s actually declining faster than I expected even a few weeks ago, which indicates that we’ll start 2022 with record- low levels of available inventory, even less than in 2021.
At this point, it looks like we’re going to end the year at just under 300,000 single-family homes for sale. If we’re lucky, we’ll start getting greater inventory in the housing market in February, then it’ll start climbing and be at a more normal curve next year, but we’re still miles away from a normal level, with no indication that we’ll return to our usual million homes anytime soon.
That being said, keep an eye on rising interest rates. Because interest rates rose from around 3.9% to 4.9% between April and December, and that cooled the market enough that a little bit of inventory built up during 2018. 2019 was the only recent year that started with more inventory than the year before.
- Home prices will remain high into 2022.
With demand showing no signs of cooling and record-low inventory, I expect home prices to remain high into next year. The median home price for single family homes this week is $375,000, which is about 10% higher than last year and where we are likely to end the year.
As we look towards 2022, all the leading indicators show tight inventory and strong demand keeping prices high — a strong seller’s market. If interest rates start rising, and we’re seeing inflation or other economic challenges, this could have a cooling effect on the market. These variables aren’t in the data yet, but they’re looming. We’ll want to keep watching the data closely to spot any major shifts.
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